7 квітня 2022 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» № 2145-IX. З цього моменту, регулювання земельних відносин на час воєнного стану набуло певних особливостей.
Спрощене укладення договорів оренди земельних ділянок
Відтепер передача в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення на строк до одного року здійснюється на таких умовах:
- Передача в оренду земельної ділянки здійснюється без проведення земельних торгів. При цьому, формування земельної ділянки здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру та присвоєння їй кадастрового номера, а лише на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.
- Договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця.
- Право оренди земельної ділянки не підлягає державній реєстрації. Однак договір оренди землі, а також зміни до нього, угода про розірвання такого договору підлягають державній реєстрації. Державну реєстрацію здійснює районна військова адміністрація, яка вносить відомості до спеціальної Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань (в паперовій та електронній формах). Така Книга має бути передана до Держгеокадастру протягом 1 місяця з дня скасування воєнного стану.
Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється за заявою орендодавця, яка складається в електронній формі, до якої додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право на земельну ділянку. Заява з доданими документами надсилається електронною поштою.
- З дня державної реєстрації договору оренди виникає право оренди земельної ділянки. При цьому, примірник договору протягом 3-х робочих днів орендодавець має надіслати електронною поштою до Держгеокадастру або його територіального органу.
- Розмір орендної плати не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. До цього розмір плати не міг перевищувати 12%.
- Договір оренди землі не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено. Проте, якщо строк дії договору закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю.
- Орендар земельної ділянки не має права на компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки; передачу земельної ділянки в суборенду; встановлення земельного сервітуту; будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна; закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень; переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу; використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі; зміну цільового призначення земельної ділянки.
Важливо зазначити, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть надаватися в оренду лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Особливості для раніше укладених договорів
1) Поновлення укладеного договору
Якщо до набрання чинності Законом № 2145-IX сплив строк укладеного договору оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію чи земельного сервітуту щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, то такий договір вважається автоматично поновленим на один рік без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Слід зауважити, що це положення стосується:
- земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності;
- невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок;
- земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; а також
- земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності.
2) Передання права оренди
Орендарі та суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди (суборенди) іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням.
Така передача здійснюється без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору про передачу права землекористування між орендарем (суборендарем) та особою, якій передається право користування земельною ділянкою. Договір про це укладається в електронній формі та підлягає державній реєстрації, що здійснюється районною військовою адміністрацією. Протягом 5 днів після цього особа, що здійснила передачу права оренди (суборенди) повинна письмово повідомити про це орендодавця (у разі передачі права суборенди – орендаря). Перехід права оренди, суборенди земельної ділянки за договором про передачу права землекористування не підлягає державній реєстрації.
Заборонені операції відносно земельних ділянок
По-перше, на період воєнного стану забороняється безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації.
По-друге, земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться. Водночас, земельні торги, які були оголошені і не завершені, вважаються скасованими.
Особливості оподаткування землі
17 березня 2022 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» № 2120-IX. Цим Законом було внесено певні зміни щодо оподаткування землі (пп. 69.14 п. 69 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).
На період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний стан, не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за:
– земельні ділянки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії,
– земельні ділянки, що розташовані на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації.
Примітка: такі ділянки перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб.
– земельні ділянки, визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди.
Для того, аби особа мала можливість скористатись перевагами оподаткування, запровадженими цим Законом, слід подати уточнюючі податкові декларації із земельного податку та орендної плати за 2022 рік.
Замість висновків. Прийняті Верховною Радою України закони № 2145-IX та № 2120-IX створюють низку переваг та спрощених процедур у землекористуванні на час воєнного стану. Це і податкові пільги, і спрощені процедури для передання земельної ділянки в оренду та суборенду, зменшена ставка плати за новоукладеними договорами оренди, а також механізм автоматичного поновлення раніше укладеного договору оренди тощо. Безумовно, ці законодавчі зміни спрямовані на мінімізацію загрози для продуктової безпеки держави, а тому є позитивними та необхідними в умовах сьогодення.