Фонд держмайна зазначає, що питання передачі в оренду майна, що перебуває у державній чи комунальній власності, регулюються Законом України від 03.10.2019 № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон про оренду), як спеціальним нормативно-правовим актом у визначеній сфері.
Відповідно до положень підпункту «а» підпункту 3 пункту 127 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» (далі – Порядок), не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, крім випадку, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема у разі істотного пошкодження об’єкта оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, які настали після підписання сторонами акту приймання-передачі об’єкта, за умови, що відновлення об’єкта до того стану, в якому він перебував до настання таких обставин, потребуватиме капітального ремонту об’єкта оренди.
У такому разі зменшення орендної плати або тимчасове (на період існування обставин, зазначених, зокрема у підпункті «а» підпункту 3 пункту 127 Порядку) звільнення орендаря від сплати орендної плати здійснюється за рішенням орендодавця на підставі заяви орендаря, до якої додані документи, що підтверджують існування відповідних обставин, або на підставі рішення суду.
Механізм оперативного реагування виконавчих органів сільських, селищних, міських рад, військових адміністрацій, центральних органів виконавчої влади, органів управління та сил цивільного захисту, спрямований на ліквідацію наслідків збройної агресії Російської Федерації, пов’язаних із пошкодженням будівель та споруд, на територіях, на яких відсутні або завершено активні фази бойових дій визначений Порядком виконання невідкладних робіт щодо ліквідації наслідків збройної агресії Російської Федерації, пов’язаних з пошкодженням будівель та споруд, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.2022 № 473 (далі – Порядок невідкладних робіт).
Відповідно до пункту 9 Порядку невідкладних робіт роботи з обстеження пошкоджених об’єктів виконуються відповідно до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.04.2017 № 257 (далі – Порядок обстеження).
За результатами обстеження пошкоджених об’єктів виконавцем робіт з обстеження складається звіт відповідно до пункту 8-1 Порядку проведення обстеження.
До зазначеного звіту також додається акт обстеження, що повинен містити інформацію щодо визначеної за результатами обстеження категорії пошкоджень об’єкта (відповідно до кількісних та якісних характеристик пошкоджень).
Одночасно з цим, зазначаємо, що відповідно до пункту 13 Порядку обстеження результати обстеження відображаються у паспорті об’єкта, який виготовляється з використанням Реєстру будівельної діяльності.
Паспорт об’єкта складається виконавцем у паперовій та електронній формі на об’єкт у цілому та передається протягом десяти днів з дати його складення управителю або власнику об’єкта.
Додатково зазначаємо, що документами, які підтверджують знищення майна, можуть бути матеріали технічної інвентаризації, що засвідчують факт знищення майна, довідки органів внутрішніх справ України, акт про пожежу, офіційні висновки інших установ або організацій, які відповідно до законодавства уповноважені засвідчувати факт знищення майна тощо, вказане підтверджується правовою позицією Верховного Суду у постанові від 17.01.2019 справа № 708/254/18.
На підставі наведеного, Фонд зазначає, що для підтвердження факту знищення або істотного пошкодження орендованого майна внаслідок збройної агресії Російської Федерації, необхідно використовувати документи оформлені відповідно до Порядку невідкладних робіт та Порядку обстеження.
Призупинення нарахування орендної плати повинно бути здійснено на період не можливості користування об’єктом оренди, зокрема у разі істотного пошкодження, через обставини, за які орендар не відповідає, до відновлення відповідного об’єкта оренди, в тому числі у разі необхідності після проведення капітального ремонту.